מתחם נחמיה - כנס שיתוף ציבור 15.7.20

1. בתאריך ה 15.7.20 התקיים כנס שיתוף ציבור אינטרנטי בפלטפורמת ZOOM לתושבים המתגוררים בשכונת נחמיה עבור קידום תכנית להתחדשות עירונית במתחם. הכנס התקיים בנוכחות ראש העיר מר שמואל בוקסר, מנכל"ית העירייה גב' דפנה קירו-כהן, מהנדס העיר בועז גמליאל, ר' המנהלת להתחדשות עירונית לנה פייפרמן-שחר, נציגי הראשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועובדי עירייה נוספים מהמחלקות השונות. השתתפו בו כ- 100 משתתפים- בעלי ענין בתכנית.
2. ראש עיריית נס ציונה, מר שמואל בוקסר נשא דברי פתיחה ובירך את המשתתפים על נוכחותם בכנס. ראש העיר ציין כי העיריה משקיעה משאבים רבים לקידום איכות החיים של תושבי העיר והשכונה בפרט וקידום התכנית היא דוגמא לכך. התכנית מקודמת על ידי העירייה בשיתוף ובסיוע הרשות להתחדשות עירונית ולטובת העניין נבחר צוות יועצים מקצועי. בנוסף הוסיף ראש העיר, כי לאחר מאמץ רב הוקמה לאחרונה המינהלת להתחדשות עירונית בראשותה של הגברת לנה פייפרמן-שחר אשר תסייע לתושבים בקידום תכניות להתחדשות עירונית. לאור משבר הקורונה,  שמונע את האפשרות להתכנס באופן פיזי ופורמלי במרחב הציבורי הוחלט לקיים את הכנס בפורמט דיגיטלי על מנת לשתף את כל תושבי השכונה ולאפשר להליך התכנון להתקדם.
3. מהנדס העיר נס ציונה, אינג' בועז גמליאל, נשא דברים. עדכן בין היתר כי מנהל ההנדסה מקדם מספר תכניות להתחדשות עירונית בעיר על מנת לשפר את איכות החיים של תושבי העיר. כמו כן הדגיש כי נעשים מאמצים רבים לשמר את צביון העיר במגמות הפיתוח של העיר.
4. ראש המינהלת להתחדשות עירונית נס ציונה גב' לנה פייפרמן-שחר, הציגה את שירותי המנהלת החדשה הכוללים: מידע כללי וייעוץ, פעולות הסברה לתושבים, סיוע בהתארגנות תושבים ובניית נציגויות וסיוע בקידום תכניות להתחדשות. פרטים ליצירת קשר עם לנה מופיעים בסוף מסמך זה.
5. מנהלת הפרויקט, אדר' גלי דולב מחברת וקסמן גוברין גבע הציגה בעזרת מצגת את נושאי הכנס על פי סדר היום:
    
   1. הצגת צוות התכנון: צוות התכנון הינו צוות רב תחומי הכולל מנהל פרויקט, אדריכל (משרד מנספלד קהת אדריכלים) וצוות יועצים מקצועיים: נוף, תנועה, סביבה, תשתיות, מדידות, פרוגראמה וצרכי ציבור, שמאות ועוד. צוות התכנון המוזכר לעיל נותן שירותיו לעירייה במימון וסיוע הרשות להתחדשות עירונית, ואינו עובד עבור יזם פרטי כלשהו.
       
   2. הצגת המתחם:
   • הוצג שטח וגבול המתחם המוצע בשלב זה על גבי תצלום אוויר, המבנים, מספר יח"ד והחנויות הכלולים במתחם . בנוסף צוינו מיקום השטחים הציבוריים ומוקדים נוספים בסביבת התכנית.
   • הוצגו מספר עקרונות מדוע מקודמת  תכנית להתחדשות עירונית במתחם  מיקום מרכזי בעיר, אזור המיועד להתחדשות על פי תכנית המתאר נס ציונה, אפשרות לחידוש ושדרוג המרקם העירוני ותשתיות עירוניות, מספר יחידות הדיור במתחם ועוד.
   • הוצג שקף ייעודי קרקע מצב מאושר, אשר מגדירים את השימושים המותרים כיום בתחום המתחם
   • הגדרת תחום המתחם יכולה להשתנות עם התקדמות תהליך התכנון.

3. תהליך התחדשות עירונית במתחם:
   • התכנית הינה תכנית  להתחדשות עירונית - במסלול פינוי בינוי. כלומר, הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים על פי תקני הבנייה העדכניים.
   • בתאריך ה 05/12/2018 המתחם הוכרז על ידי הרשות להתחדשות עירונית כמתחם התחדשות במסלול רשויות. התכנית מקודמת על ידי עיריית נס ציונה במימון וסיוע הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
   • הרשות מלווה את התכנון עד לאישור התכנית (תב"ע). לאחר אישור התכנית (התב"ע), מימוש התכנית יבוצע על די יזם שייבחר על ידי בעלי הדירות.
   • תהליך התחדשות עירונית מורכב מ- 2 תהליכים עיקריים: תכנון ומימוש. בשלב התכנון נערכת תכנית בניין עיר (תב"ע) הקובעת את ייעודי קרקע, השימושים, היקפי הבניה, והתשתיות הציבוריות המותרים לבנייה. לאחר אישור התב"ע בעלי הנכסים מתקשרים עם יזם בהסכם לצורך מימוש הפרויקט. מיקום שטח דירות התמורה הסופי (קומה, חזית, וכו) ייקבע בהסכם עם היזם בלבד ולא במסגרת התכנית המקודמת (תב"ע).
   • הקצאת קרקע משלימה - לאור מגבלת גובה הקומות לבניה במתחם נחמיה, ולצורך רווחיות מינימלית נדרשת לפרויקט, נדרשות יחידות דיור נוספות בהתאם למכפיל התכנית, אותן יקבל היזם בקרקע משלימה בפטור ממכרז.
   • פרסום סעיפים לפי 77-78 לחוק התכנון והבניה (סעיף 77- הודעה על הכנת תכנית בנין עיר / סעיף 78- תנאים והגבלות להוצאת היתר למשך תקופה מוגדרת). סעיפים אלו הינם שלב ראשון והכרחי בקידום התכנית. פרסום הסעיפים נידון בוועדה המקומית בתאריך ה 29/01/2020 וכעת לקראת דיון בהכרזה לפרסום בוועדה המחוזית.
   • תמורות לבעלי הדירות – לפי מדיניות מנהל התכנון התמורה לבעלי הדירות בתחשיב הכלכלי הינה דירה בבניין חדש הכוללת תוספת שטח של 12 מ"ר,  מרפסת שמש וחניה.
   • בנוסף, החזר הוצאות הובלה לשני כיוונים, דמי שכירות  לפי מחיר שוק) למשך כל תקופת הבנייה, ערבות בנקאית לפי חוק מכר  לפי שווי דירה חדשה(, ערבות בנקאית לגובה דמי השכירות, קרן הונית לתקופה של 5 שנים והנחה בארנונה לדיירים חוזרים- על פי חוק.
      
4. הסבר על הליך התארגנות בעלי הדירות
   • מהי נציגות: מטרתה של הנציגות היא לסייע בהתארגנות הדיירים בתהליך ההתחדשות העירונית ולשמש נציגיהם מול הרשות המקומית, מוסדות התכנון ואל מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגנים ועוד).
   • מינוי הנציגות והסמכתה: 
     1. יש לקיים כנס בעלי דירות עבור כל בנין באופן עצמאי.
     2. דיירים המעוניינים להתנדב לנציגות יציעו עצמם לתפקיד מיד לאחר הכנס שהתקיים, ושאר הדיירים ימנו אותם לנציגיהם. לאחר בחירת הנציגות יחתמו בעלי הנכסים על כתב הסמכת הנציגות (מצורף כנספח) והנציגים יחתמו על  התחייבות חברי נציגות הבניין המשותף.
     3. כתב ההסמכה ייכנס לתוקף רק לאחר החתמת 51% מבעלי הנכסים.
     4. השתתפות דיירי דיור ציבורי בנציגות דיירים אפשרית. יחד עם זאת אין הם יכולים לקבל החלטות או להשתתף בהצבעות.
     5. את כתב ההסמכה המצורף לסיכום זה יש להעביר למינהלת להתחדשות עירונית בהקדם.
   •  מידע נוסף ניתן למצוא במסמך עקרונות לבניית נציגות דיירים מאת הרשות להתחדשות עירונית - לחצו כאן למעבר לקישור 
   • מידע נוסף באתר משרד הבינוי והשיכון לחצו כאן

5. המשך קידם התכנית
   • תכנון
   1. פרסום סעיפים 77-78.
   2. אישור לתחום התוכנית חלופת תכנון וקידום מסמכי התכנית בהתאם.
   3. דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
   4. דיון בוועדה המחוזית.

• שיתוף הציבור

1. ניתן למצוא מידע ופרסומים נוספים  באתר הרשות להתחדשות עירונית: https://www.gov.il/he/departments/government_authority_for_urban_renewal
2. על הדיירים לפעול לבחירת נציגויות והעברת כתבי ההסמכה למינהלת להתחדשות עירונית.
3. במהלך התכנית יועברו עדכונים שוטפים באתר העירוני ובקבוצות וואטס אפ.
4. כנסי שיתוף ציבור נוספים יתקיימו בהמשך ובמקביל להליך קידום התכנית.

6. שאלות ותשובות לאורך הכנס נאספו שאלות מתוך הצ'אט על ידי ניהול הפרויקט ונענו לאחר הצגת התכנית. להלן קובץ השאלות שנאספו ונענו במהלך הכנס עצמו מתוך הצ'אט בנוסף לשאלות/תשובות שהוצגו בכנס:
   • כמה זמן ייקח התהליך? הליך קידום התב"ע עד לאישורה מוערך כ-שלוש שנים. לאחר אישור התב"ע כ – 5 שנים להוצאת היתר ובנייה בפועל. כל זה תלוי כמובן באישורי רשויות לאורך התהליך.
   • מי היזם? התב"ע מקודמת על ידי עיריית נס ציונה בסיוע ומימון הרשות להתחדשות עירונית. לעת אישור התב"ע יוכלו הדיירים לקבל החלטה מושכלת בנוגע להתקשרות עם יזם לטובת מימוש התכנית. לעירייה אין כל קשר ליזמים הפונים לדיירים לצורך קידום הסכם למימוש התכנית.
   • מה קורה אם כבר חתמתי ליזם? הליך התכנון לתב"ע מקודם ללא קשר להסכמים קיימים בין בעלי הדירות ליזמים.
   • האם ניתן להוציא היתר בנייה לתמ"א 38? לא. לא יינתן היתר בניה לתוספת של שטחי בניה, תוספת יח"ד או הקמת מבנה חדש, למעט היתרים להסדרת מפגעי בטיחות והנגשה ולחדרים ממוגנים בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית ללא תוספת שטח. תוקף ההגבלות יהיה לפרק זמן של שנתיים מיום פרסומן ברשומות או עד לפרסום התכנית להפקדה, או עד שיבוטלו התנאים או ישונו לפי המוקדם מבניהם. הוצאת היתרים לפי תמ"א 38 עשויה לפגוע בהליך התכנון הכולל במתחם.
   • מה מקבלים בעלי הדירות? בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה הכוללת את שטח הדירה המקורי+ ממ"ד בשטח של 12 מ"ר + חנייה + מרפסת.   על פי מדיניות רשויות התכנון בישראל בשנים האחרונות, התמורה בתחשיב הכלכלי של התוכנית לא תעלה על 12 מ' ליחידת דיור. התמורה לדיירים נקבעת בחוזה שיחתם עם היזם שיבנה את הפרויקט.
   • מהי התמורה ליח' המסחריות (החנויות)? התמורות ליח' המסחריות ייקבעו בהמשך קידום התכנית על ידי שמאי בהתאם לשווים והינה בעקרון בשטחי מסחר
   • מדוע נדרש מגרש השלמה? לאור מגבלת גובה הקומות לבניה במתחם נחמיה, ולצורך רווחיות מינימלית נדרשת לפרויקט, נדרשות יחידות דיור נוספות, אותן יקבל היזם בקרקע משלימה- נוספת לתכנית.
   • האם נדרשת הסכמת כל הדיירים לקידום התב"ע? הועדה המקומית נס ציונה מקדמת את התב"ע (ולא יזם פרטי) ולכן אינה נדרשת הסכמת כל הדיירים במתחם. יחד עם זאת, הסכמת דיירים עקרונית לתכנית עשויה לתרום לקידומה באופן מיטבי
   • האם ניתן למכור את הדירה? כן. בכל שלב,  יש לשים לב, שבעל דירה שימכור את הדירה לאחר אישור התוכנית  יחול עליו תשלום היטל השבחה לעירייה.
   • האם יש אישור לקרקע משלימה  ? העיריה פועלת לקידום מול רשות מקרקעי ישראל להקצאת קרקע משלימה לתכניות להתחדשות עירונית בכל העיר נס ציונה.
   • מה מספר הקומות המתוכננים במתחם?  התכנית המקודמת כרגע, מגדירה בינוי של עד קומות 12. גובה הבינוי הסופי יוגדר עם אישור התכנית ותלוי ביח"ד השלמה שיתקבלו מרמ"י.
   • מה התמורה לבתים הפרטיים הכלולים בתכנית?  התמורה לצמודי הקרקע תקבע בהתאם לשווים במצב הנכנס ותיקבע על ידי שמאי התכנית.
   • אך מחליטים מהי השלביות של הבינוי? כלומר מאיזה בניינים יחל שלב ההריסה ? התכנית כוללת מספר מתחמי מימוש. התכנית אינה קובעת איזה מתחם ימומש ראשון. מתחם מימוש אשר יגבש הסכמות של כלל בעלי הנכסים למימוש בפועל יוכל לקדם את שלב הוצאת היתר הבנייה והריסת המבנים.
   • יש במתחם דירות של 47 מטר, הם יקבלו דירה של 59 מטר? התמורה המינימלית ליחידת דיור תקבע בהתאם לנהלים של הרשות להתחדשות עירונית.
   • מה עם דיירים שלא מימשו את זכויות הבנייה להרחבות? לא, יינתן היתר בניה לתוספת של שטחי בניה, תוספת יח"ד או הקמת מבנה חדש, למעט היתרים להסדרת מפגעי בטיחות והנגשה ולחדרים ממוגנים בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית ללא תוספת שטח. תוקף ההגבלות יהיה לפרק זמן של שנתיים מיום פרסומן ברשומות או עד לפרסום התכנית להפקדה, או עד שיבוטלו התנאים או ישונו לפי המוקדם מבניהם.
   • מה קורה לגביי 2 יזמים שמחתימים דיירים במתחם? לצורך מימוש התכנית בפועל נדרשת הסכמת כלל הדיירים בכל מתחם . יזמים יוכלו לשתף פעולה ביניהם על מנת להוציא מתחמים לפועל.

ניתן לפנות בכל שאלה אל:

לנה פייפרמן-שחר, ראש מינהלת התחדשות עירונית

טל':08-9383941 דוא"ל: לנה פייפרמן-שחר [email protected]

יובל מינמה, וקסמן גוברין גבע חברה להנדסה בע"מ

טל': 03-7294624 דוא"ל: [email protected]